Das Wohnungsproblem ist längst eine soziale Frage

rechts: Ausschnitt Buch Cover von 2024 zum Thema

Übersicht über die Chronologie der Vergesellschaftungsdebatte  in Berlin   

• Volksentscheid (September 2021)
•  Expertenkommission (Juni 2023)
•  Der DWE-Gesetzentwurf (September 2025)
•  Das Vergesellschaftungsrahmengesetz der CDU/SPD-Koalition  (Dezember 2025)

Süddeutsche Zeitung hier 25. September 2026, Von Leopold Zaak

Studie: Vergesellschaftung kann Anstieg der Mieten bremsen

Zu teuer und nicht umsetzbar? Die Wohnungspläne der Linken in Berlin lösen viel Kritik aus. Ökonomen kommen zu dem Schluss: Eine Vergesellschaftung kann funktionieren. Es kommt aber darauf an, wie sie umgesetzt wird.

Das Hauptproblem in Berlin, das schreiben die Autoren der Studie gleich zu Beginn, könne eine Vergesellschaftung von Wohnungen nicht lösen: Es gibt dort schlicht zu wenige Wohnungen. Mit Enteignung entsteht keine einzige neue Wohnung – eins der häufigsten Argumente gegen das Vorhaben der Linkspartei. Die möchte die Bestände großer Wohnungsunternehmen vergesellschaften, sollte sie eine Landesregierung anführen. Betroffen wären etwa Vonovia und deren Tochterunternehmen Deutsche Wohnen. Insgesamt geht es dabei um mehr als 200 000 Wohnungen. Sie sollen, wie es die Linke formuliert, der Logik des Marktes entzogen werden.

An den Plänen gibt es viel Kritik. Neben dem Argument, dass dadurch kein neuer Wohnraum entstehe, gibt es rechtliche und vor allem ökonomische Bedenken. Offen ist auch, ob die Linke die möglichen Koalitionspartner SPD und Grüne überzeugen kann. Eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung kommt nun zu dem Schluss: Eine Vergesellschaftung könne helfen, bezahlbare Mieten zu sichern. Zu diesem Ergebnis kommen Sebastian Dullien vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK), Patrick Kaczmarczyk und Tom Krebs von der Universität Mannheim sowie Achim Truger von der Universität Duisburg-Essen.

Am Beispiel Berlins zeigen die Ökonomen, warum es aus ihrer Sicht gute Gründe für die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände gibt. Das Wohnungsproblem sei längst eine soziale Frage geworden: In begehrten Vierteln könnten sich oft nur Besserverdienende eine Wohnung leisten. Tom Krebs, einer der Autoren der Studie, sagte der SZ im August, Städte müssten sozial durchmischt sein. „Segregation schadet, sowohl gesellschaftlich als auch wirtschaftlich“.

Das Problem lasse sich aber nicht allein durch Neubau lösen, heißt es in der Studie. Soziale Durchmischung könne man am besten durch große kommunale Wohnungsbestände erzeugen. Und die Bestände ließen sich am besten und am schnellsten durch eine Vergesellschaftung vergrößern.

Mit den Plänen könnte Deutschland europäische Schuldenregeln verletzen

Sebastian Dullien sagt, die Vergesellschaftung könne außerdem bewirken, dass der Anstieg der Mieten gedämpft werden könnte. „Das passiert nicht von heute auf morgen. Aber nach zwei bis drei Jahren könne sich das bemerkbar machen“, sagt er.

Ob dieser Effekt tatsächlich eintritt, ist laut Studie nicht gesichert. Es komme vor allem auf zwei Dinge an: 

• Die fällige Entschädigung an die Wohnungsunternehmen dürfe nicht so hoch sein, dass das ohnehin klamme Berlin in finanzielle Schwierigkeiten gerate. 
• Und der Neubau, der den Autoren zufolge Teil der Lösung sei, dürfe nicht unter den Plänen leiden.

Die Entschädigung von Konzernen wie Vonovia dürfte beim Vorhaben der Linkspartei sowie der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ der größte Knackpunkt sein. Die genannten Summen gehen weit auseinander. Die Initiative geht von acht bis 18 Milliarden Euro aus, der Landesrechnungshof Berlin rechnet mit bis zu 36 Milliarden Euro.

Die Expertenkommission, die der Berliner Senat 2022 einberufen hatte, um die Umsetzbarkeit einer Vergesellschaftung zu prüfen, kam zu dem Schluss, die Obergrenze für die Entschädigung könne sich daran orientieren, was für das Bundesland Berlin finanziell machbar wäre.

Die Autoren der Studie legen einen anderen Maßstab an: Die Nettokaltmieten in den Wohnungen, die vergesellschaftet werden sollen, müssten für Menschen mit unteren und mittleren Einkommen bezahlbar sein. Auf dieser Grundlage kommen sie auf 13,5 Milliarden Euro, die das Land Berlin an die betroffenen Unternehmen zahlen müsste. Die Summe könnte Berlin nach Einschätzung der Autoren über Kredite finanzieren – unter Einbehaltung der Schuldenbremse.

Die neue Anstalt wäre Eigentümerin, Vermieterin und Verwalterin der Bestände

Am heikelsten ist den Autoren zufolge jedoch die Frage, wie die Wohnungen nach einer Vergesellschaftung verwaltet werden sollen. Die Linkspartei sowie die Initiative wollen eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) gründen. Sie wäre Eigentümerin, Vermieterin und Verwalterin der Bestände. Es bestehe das Risiko von Effizienzverlusten, sagt Dullien vom IMK. Schließlich müsste die AöR direkt nach ihrer Gründung mehr als 200 000 Wohnungen verwalten – ohne eingespielte Strukturen. Auch andere Ökonomen warnen davor.

Eine AöR könnte zudem fiskalische Probleme verursachen. Der Einfluss des Staates wäre in einer solchen Anstalt groß. Da sie aber massiv Schulden aufnehmen müsste, könnten diese der Bundesrepublik zugerechnet werden – Deutschland könnte im Extremfall gegen die Fiskalregeln der Europäischen Union verstoßen.

Daher schlagen die Autoren der Studie vor, die Wohnungen nach einer Vergesellschaftung den bereits existierenden Landesbaugesellschaften zuzuschlagen. Die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen bewirtschafteten bereits Hunderttausende Wohnungen. Effizienzverluste seien deshalb nicht zu erwarten, heißt es in der Studie. Auch finanziell könnte Berlin die Bewirtschaftung aus den Mieteinnahmen finanzieren. Sie wäre damit für das Land haushaltsneutral.

„Neubau ist und bleibt aber unverzichtbar“, sagt Dullien. Man könne die Lage in den deutschen Großstädten mit einem Patienten vergleichen, der an einer schweren Infektion leide. „Dem Patienten gibt man Antibiotika, operieren muss man ihn trotzdem.“ Das Antibiotikum sei in diesem Bild die Vergesellschaftung, die schnell helfen könne. Der Neubau – in seinem Beispiel die Operation – sei aber unumgänglich.

NTV hier  25.09.2026, Ein Interview von Max Borowski

Die Vorstellung, dass in Berlin bald große Wohnungsbestände enteignet werden könnten, löst bei vielen Wirtschaftsvertretern Entsetzen aus. 

Der Ökonom Tom Krebs dagegen hält die Maßnahme für dringend erforderlich - und auch für bezahlbar. Nicht nur den Wohnungsmarkt sähe der Wirtschaftsprofessor von der Universität Mannheim gern zum Großteil in der Hand des Staates.  

ntv.de: Viele Ökonomen äußern sich skeptisch bis geschockt darüber, dass eine künftige Berliner Regierung die Vergesellschaftung von Hunderttausenden Wohnungen aus dem Bestand von Immobilienkonzernen angehen könnte. Sie sehen das völlig anders. Haben Ihre Kollegen falsch gerechnet?  

Tom Krebs: Ich denke nicht, dass ich anders rechne als diese Kollegen. Es kommt hauptsächlich darauf an, worauf man genau schaut: Was ist eigentlich das Ziel? Von welchen Voraussetzungen geht man aus?   

Welches Ziel sehen Sie und welche Voraussetzungen?  

Für mich ist das Ziel auf dem Wohnungsmarkt, die Mieten im unteren bis mittleren Marktsegment - nicht für den gesamten Markt - in den Großstädten wie Berlin stabil zu halten. Wenn wir das, wie manche Ökonomen argumentieren, einfach den Kräften von Angebot und Nachfrage überlassen, bekommen wir selbst bei einem insgesamt ausreichende Angebot an Wohnungen eine stark segregierte Stadt: Menschen mit kleinen oder mittleren Einkommen würden komplett an den Rand fernab der Innenstadt gedrängt. Das hätte auch wirtschaftlich schädliche Folgen, wenn sich die Arbeitskräfte, die für das Funktionieren der Stadt benötigt werden, das Wohnen dort nicht mehr leisten könnten. 

Die einzige Möglichkeit, das zu verhindern,
ist einen erheblichen Teil des Wohnungsbestands in der
Hand von nicht profitorientierten Eigentümern zu haben

Und der einzig realistische Weg in Berlin dafür in absehbarer Zeit ist die Vergesellschaftung der großen Wohnungsbestände

 

Zunächst: Wieso sollte das Senken oder Stabilisieren der Mieten nur durch staatliches Eigentum erreichbar sein? Es gibt doch andere bewährte Mittel wie steuerlich subventionierte Sozialwohnungen oder auch die gezielte Förderung von bedürftigen Mietern durch Wohngeld.  

Das ist möglich, aber viel teurer. Bei diesen Formen fließt das Steuergeld als Subvention über Vonovia und andere Unternehmen in Form zweistelliger Renditen an die Investoren wie zum Beispiel Blackrock. Das Geld ist weg für den Staat. Bei der Vergesellschaftung dagegen steht den hohen Kosten ein Vermögenswert gegenüber, den das Land Berlin in dem Fall erwirbt. Deswegen belastet die Vergesellschaftung auch den Haushalt netto überhaupt nicht.   

Tom Krebs ist Professor für Makroökonomik an der Universität Mannheim und Mitglied der Mindestlohnkommission. (Foto: Tom Krebs)

Die Entschädigung für die Immobilienkonzerne könnte je nach Schätzung bis zu 36 Milliarden Euro betragen. Wäre das nicht eine gewaltige Belastung, die entweder das Land Berlin tragen muss oder mittelbar die Mieter?  

Nein, das ist eine völlig falsche Vorstellung. Zunächst: Vonovia selbst sagt, der fragliche Bestand wäre bis zu 35 Milliarden Euro wert. Das ist ein Wunschpreis, zu dem sie Berlin die gesamten Wohnungen wohl auch freiwillig verkaufen würden. Die Basis für die in der Verfassung ja generell vorgesehene Entschädigung ist eine andere: Wenn man für die betreffenden Wohnungen eine angemessene Miete zugrundelegt, wie öffentliche Wohnungsgesellschaften sie bei vergleichbaren Wohnungen verlangen, dazu eine auskömmliche Kapitalrendite und den Bodenwert addiert, dann kommen wir in unseren Berechnungen auf einen Entschädigungswert von 10 bis 15 Milliarden Euro.   

Immer noch eine gewaltige Summer für ein hochverschuldetes Land wie Berlin mit Defizit im laufenden Haushalt.   

Das Land Berlin könnte Schulden aufnehmen und als Eigenkapital auf die Wohnungsgesellschaft übertragen. Das erlaubt die Schuldenbremse ausdrücklich. Der Bund ist beispielsweise so vorgegangen, um das Eigenkapital der Bahn zu erhöhen.   

Dennoch müssten Wohngesellschaften für die Verzinsung dieser enormen Schulden aufkommen. Bliebe da noch Spielraum für Mietsenkungen? Manche Kritiker fürchten sogar, dass die Mieten erhöht werden müssten.   

Solche Schreckensszenarien beruhen zum einen darauf, dass gigantische Entschädigungssummen angesetzt werden. Bei realistischen Berechnungen bleibt Spielraum, die Mieten auf das Niveau der landeseigenen Wohnungsgesellschaften zu senken und mittelfristig auch nur im Rahmen der Inflation zu erhöhen. Der große Unterschied zwischen einem öffentlichen Unternehmen und Vonovia liegt zum anderen in der Rendite. Eine landeseigene Gesellschaft muss keine zweistellige Rendite auf ihr Kapital abführen.   

Wenn Berlin problemlos so viel Geld aufnehmen kann: Warum in die Entschädigung für Vonovia & Co. stecken statt Hunderttausende Wohnungen neu zu bauen und den Wohnungsmangel einfach zu beseitigen?  

Wenn das möglich wäre, sollte man das unbedingt tun. Aber leider geht das in der Realität nicht so einfach. Dass nicht genug gebaut wird, zumindest innerhalb der nächsten Jahre, liegt ja nicht an mangelndem Finanzkapital, sondern an realen Beschränkungen, vor allem an Bauland. Will man den Mietmarkt nicht erst in mehreren Jahrzehnten, sondern in wenigen Jahren stabilisieren, bleibt die Vergesellschaftung der einzig realistische Weg.   

Für den dringend benötigten Wohnungsneubau sind private Investoren bisher unerlässlich. Kritiker warnen, eine mögliche Vergesellschaftung könnte die in Zukunft abschrecken.   

Wie sich die Investoren verhalten, kann man nicht seriös vorhersagen. Es stimmt: Im Moment behaupten viele, dass sie sich aus Berlin zurückziehen werden, wenn die Vergesellschaftung kommt, auch dann, wenn sie selbst gar nicht betroffen sind. Es heißt dann immer, die jetzt in Rede stehenden Bestände der Immobilienkonzerne seien nur der Anfang, am Ende sollten alle Wohnungen enteignet werden. Aber das will niemand. 

Ich denke, dass sich auch in Zukunft ausreichend Investoren finden lassen werden. Außerdem ist die Neubautätigkeit beispielsweise von Vonovia ohnehin vernachlässigbar. Wenn solche Investoren fernbleiben, die kaum Wohnraum schaffen, sondern hauptsächlich mit bestehenden Wohnungen möglichst hohe Renditen erzielen wollen, dann ist das kein Verlust.    

Beide Seiten in der Debatte argumentieren damit, dass die Vergesellschaftung die Entwicklung der Mieten weit über die direkt betroffenen Wohnungen hinaus beeinflussen könnte. Die einen erhoffen sich einen dämpfenden Effekt für weite Teile des Mietmarktes, die anderen befürchten, dass der Anstieg der Mieten im freien Markt erst recht angeheizt wird. Womit rechnen Sie?  

Wenn die Hälfte oder mehr der Wohnungen in einer Stadt in gemeinwohlorientierter Hand sind und deren Mieten niedrig gehalten werden, erwarte ich, dass das auch eine dämpfende Wirkung auf den Wohnungsmarkt darüber hinaus haben wird. Der gegenteilige Effekt würde nur dann eintreten, wenn die Vergesellschaftung dazu führt, dass der Neubau privater Investoren einbricht und sich der Wohnungsmangel dadurch verschärft. Damit rechne ich aber, wie gesagt, nicht.  

Immer kommt die aktuelle Diskussion auf die Vorstellung zurück, der Staat sei generell kein guter Unternehmer. Warum glauben Sie, der Staat könne große Immobilienbestände besser verwalten als private Unternehmen?   

Für die Behauptung, staatliche Unternehmen seien generell ineffizienter als private, gibt es überhaupt keinen empirischen Beleg. Wissenschaftlich ist das nicht haltbar. Im Gegenteil: In manchen Bereichen bringen private Investoren statt Effizienz zusätzliche Kosten für die Gesellschaft, denn sie müssen auf ihr Kapital eine viel höhere Rendite erwirtschaften als der Staat. Gut geführte staatliche Wohnungsgesellschaften können, das ist empirisch nachgewiesen, ihre Bestände mindestens genauso effizient bewirtschaften wie Konzerne wie Vonovia. Aber weil sie keine zweistelligen Renditen für private Finanzinvestoren erzeugen müssen, können sie niedrigere Mieten als Vonovia verlangen - und das kommt dann den Mieterinnen und Mietern zugute. Das gilt übrigens nicht nur für den Wohnungsmarkt.   

Welche Bereiche der Wirtschaft wären außerdem ihrer Meinung nach besser in öffentlicher Hand aufgehoben?   

Überall dort, wo es keinen Wettbewerb gibt und Innovation keine entscheidende Rolle spielt, verursachen private Investoren hauptsächlich höhere Kosten ohne nennenswerte Vorteile zu bieten. Das gilt großteils für die Infrastruktur. Ein Beispiel ist das Stromnetz. Wir alle zahlen in Deutschland mit die höchsten Netzkosten in Europa, um privaten Investoren hohe Renditen auf ihr Kapital zu ermöglichen. Der Staat könnte die notwendigen Investitionen selbst viel günstiger finanzieren. Eine andere Branche, in dem dasselbe zu beobachten ist, ist das Gesundheitswesen.   

Brauchen wir überhaupt private Investoren und Unternehmen Ihrer Ansicht nach?   

Auf jeden Fall! Ich will den Kapitalismus keinesfalls abschaffen. Private Investitionen sind wichtig und effizient, wenn Unternehmen auf einem Markt konkurrieren, wenn Innovationen finanziert werden sollen. Die öffentliche Daseinsvorsorge, wozu ich auch den Wohnungsmarkt zähle, sollte dagegen hauptsächlich in öffentlicher Hand sein. 

Mit Tom Krebs sprach Max Borowski.

Studie bewertet Vergesellschaftung als sinnvolle Ergänzung zu Neubau
https://www.zeit.de/politik/deutschland/2026-09/vergesellschaftung-wohnungen-berlin-hans-boeckler-stiftung-mieten-neubau?utm_source=flipboard&utm_content=topic%2Fde-politik

Immobilien: Studie hält Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin für finanzierbar
https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/immobilien-studie-haelt-vergesellschaftung-von-wohnungen-in-berlin-fuer-finanzierbar/100257357.html?utm_medium=ag&utm_source=flipboard&utm_campaign=feed-politik

So lässt sich die Wohnungsnot ohne Enteignungen lösen
https://www.zeit.de/wirtschaft/2026-09/wohnungskrise-berlin-vergesellschaftung-immobilien-linke?utm_source=flipboard&utm_content=topic%2Fde-wirtschaft