Es kommt halt doch darauf an, wen man fragt...
Marcel Fratzscher / DIW / LinkedIn
Wohnen ist eine zentrale soziale Frage für Berlin.
Das Papier von Linke, Grünen und SPD ist ein guter Start und setzt auf einen sinnvollen Mix: bezahlbaren Neubau, schnellere Genehmigungen, Umnutzung leerer Büros und Schutz vor Mietwucher.
Das Ziel von 100.000 neuen Wohnungen bis 2030 ist ambitioniert aber realistisch, wenn die Umnutzung von Büros und schnellere Genehmigungen für Neubau und Sanierungen konsequent umgesetzt werden.
Ein Mietendeckel bei den landeseigenen Wohnungen kann manche Mieter schützen, darf aber Investitionen in Neubau und Sanierung nicht bremsen. Die Mietenaufsicht ist sinnvoll um Mißbrauch zu bekämpfen, löst jedoch nicht die Knappheit.
Die Begrenzung der Kosten der Vergesellschaftung von über 200.000 Wohnungen auf €16 Mrd. dürfte das Ende der Pläne der Vergesellschaftung bedeuten, denn es ist extrem unwahrscheinlich, dass die Stadt weniger als die Hälfte des Marktwertes für die Wohnungen wird zahlen können.
Die Pläne sollten ergänzt werden durch einen belastbaren Finanzierungsplan und durch stärke Hilfen für Haushalte mit wenig Einkommen.
Zeit hier Ein Gastbeitrag von Arno Löbbecke und Anh-Linh Ngo 19. Oktober 2026,
Oh doch, diese Wohnungskrise kann man lösen
Die geplante Vergesellschaftung wirft große juristische und finanzielle Fragen auf. Aber endlich gibt es einen Plan, wie die Hauptstadt ihre Wohnungskrise lösen will.
Eine radikale Idee soll in Berlin Realität werden – Linke, Grüne und SPD haben in ihrem Sondierungspapier angekündigt, große Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von mehr als 10.000 Wohnungen zu vergesellschaften. 160.000 Wohnungen würden so in die öffentliche Hand übergehen. Richtig so, argumentieren die Architekten Arno Löbbecke und Anh-Linh Ngo in einem Gastbeitrag.
Wer in diesen Tagen mit Wohnungseigentümern oder Immobilienentwicklern spricht, spürt, wie nervös sie sind: Das Gespenst der Enteignung geht um in Berlin. Sie warnen vor Milliardenkosten und sozialistischen Eingriffen ins Eigentum. Für viele Berliner hingegen wäre sie die überfällige Korrektur der neoliberalen Privatisierungspolitik der Nullerjahre, vor allem deswegen haben sie die Linke kürzlich zur stärksten Partei gewählt.
Die Aufregung ist verständlich: Es klingt radikal, große Wohnungsbestände gegen den Willen ihrer Eigentümer in Gemeineigentum zu überführen. Nun wollen Linke, Grüne und SPD rund 160.000 Wohnungen privater Immobilienkonzerne tatsächlich vergesellschaften – weniger, als ursprünglich von den Linken gefordert, doch die SPD lehnte das Vorhaben vorher grundsätzlich ab.
Ein Gesetzesentwurf soll bis Mitte 2028 vorliegen. So soll der Volksentscheid von 2021 umgesetzt werden, bei dem 57,6 Prozent für die Vergesellschaftung stimmten. Ein überfälliges Signal. Dass dieses Votum über Jahre folgenlos blieb, hat das Vertrauen in die Politik beschädigt.
Ob eine Vergesellschaftung rechtlich und finanziell tragfähig ist, ist noch offen. Doch erstmals seit Langem zeichnet sich ein Plan ab, der mehr verspricht als die Verwaltung des Mangels.
Für immer mehr Menschen ist die Frage, wie und wo sie wohnen können, zu einer existenziellen Sorge geworden. Laut dem aktuellen Mietspiegel zahlen Mieter mit einem laufenden Mietvertrag durchschnittlich 7,71 Euro pro Quadratmeter. Wer sich etwas Neues sucht, muss auf dem freien Markt mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 15,78 Euro rechnen. Die Folge:
- Angesichts der hohen Neuvertragsmieten können sich viele einen Umzug nicht mehr leisten.
- Familien müssen auf engem Raum wohnen, während ältere Menschen nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners in viel zu großen Wohnungen leben.
- Viele Beschäftigte – Pflegekräfte, Lehrer und andere aus dem Mittelstand – können es sich kaum noch leisten, in der Stadt wohnen zu bleiben.
Wer politisches Vertrauen zurückgewinnen will, muss zeigen, dass sich diese Verhältnisse ändern lassen. Die Vergesellschaftung könnte der Stadt mehr Einfluss auf die Mieten verschaffen und den gemeinwohlorientierten Sektor stärken. Mehr Wohnungen entstehen dadurch jedoch nicht. Um die Wohnkrise zu bewältigen, braucht Berlin auch das Kapital und die Erfahrung der privaten Immobilienwirtschaft.
Die Wohnungskrise ist kein Naturgesetz. Sie ist auch das Ergebnis politischer Entscheidungen, für die CDU, SPD und Linke gleichermaßen Verantwortung tragen.
Die Quittung für die Fehler der Vergangenheit
Vor einem Vierteljahrhundert war Berlin eine Stadt mit niedrigen Mieten und viel Leerstand. »Arm, aber sexy«, wie der damalige Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit (SPD) es ausdrückte. Nach dem Bankenskandal von 2001 steckte das Land tief in der Haushaltskrise. Der rot-rote Senat verscherbelte öffentliches Vermögen, ohne an die langfristigen Folgen zu denken. Unter Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) wurde die Privatisierung kommunaler Wohnungen beschleunigt. Insgesamt wurden zwischen 1990 und 2010 rund 220.000 Einheiten verkauft, wie der Stadtsoziologe Andrej Holm berechnete.
Arno Löbbecke ist Architekt und Projektleiter im Büro Grüntuch Ernst Architekten. Seit 2018 ist er Geschäftsführer der Zeitschrift ARCH+. Von 2014 bis 2019 war er Geschäftsführer der Gewerbebaugruppe Frizz23.
Anh-Linh Ngo ist Architekturtheoretiker und Chefredakteur der Zeitschrift ARCH+. Seit 2024 ist er Vizepräsident der Akademie der Künste, wo zurzeit die von ihm mitkuratierte Ausstellung Metaxy: Zwischen Zerstörung und Wiederaufbau zu sehen ist.
Besonders unrühmlich war die Privatisierung der landeseigenen Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft Berlin (GSW): 2004 verkaufte der Senat rund 65.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten für 405 Millionen Euro an ein internationales Konsortium um die Investmentgesellschaft Cerberus. Einschließlich der übernommenen Verbindlichkeiten entsprach das rechnerisch etwa 30.000 Euro pro Einheit. Teile dieses Bestands gingen später an die Deutsche Wohnen.
Keine zwei Jahrzehnte später kaufte Berlin in großem Umfang Wohnungen zurück. Zwischen 2016 und 2026 erwarben die landeseigenen Gesellschaften rund 50.000 Wohnungen für gut 8,3 Milliarden Euro, durchschnittlich etwa 166.000 Euro pro Einheit. Allein im Jahr 2021 kauften sie von Deutsche Wohnen und Vonovia rund 14.750 Wohnungen – darunter frühere öffentliche Bestände, die zum Spottpreis verkauft worden waren.
Dass die politischen Parteien heute eine Vergesellschaftung anstreben, ist auch eine Quittung für das wohnungspolitische Versagen der Vergangenheit.
Der Preis der Vergesellschaftung
Die rechtlichen und finanziellen Hürden einer Vergesellschaftung sind beträchtlich. Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt es, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel gegen Entschädigung in Gemeineigentum zu überführen. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass dies grundsätzlich verfassungsrechtlich zulässig wäre. Bundeskanzler Friedrich Merz hat aber schon angekündigt, ein Gesetz gegen Enteignungen auf Landesebene vorantreiben zu wollen.
Maximal 16 Milliarden Euro sehen die möglichen Koalitionäre als Entschädigung für 160.000 Wohnungen vor – rund 100.000 Euro pro Einheit. Damit liegen sie im mittleren Bereich der bisherigen Kostenschätzungen. So bezifferte die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2019 den Verkehrswert von rund 243.000 Wohnungen auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro (durchschnittlich 133.000 Euro pro Einheit). Eine Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung kam für rund 210.000 Wohnungen dagegen nur auf 13,5 Milliarden Euro (64.000 Euro pro Einheit). Sie orientierte sich dabei an den erwarteten Mieteinnahmen einer nicht renditegetriebenen Bewirtschaftung.
Welche Berechnung zulässig ist, müssten letztlich Gerichte klären. Für Berlin macht die Höhe der Entschädigung einen gewaltigen Unterschied. Je mehr die Stadt für die Wohnungen zahlt, desto mehr Mittel werden für Zins und Tilgung benötigt. Hinzu kommen Instandhaltung und Sanierung. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat mögliche Szenarien durchgerechnet. Überträgt man deren Annahmen auf eine Entschädigung von 16 Milliarden Euro und eine durchschnittliche Nettokaltmiete von acht Euro pro Quadratmeter, müsste das Land Berlin voraussichtlich mehr als 200 Millionen Euro jährlich zuschießen.
Das Sondierungspapier formuliert zwar das Ziel, die Vergesellschaftung haushaltsneutral durchzuführen. Dies wäre nach den Zahlen des DIW jedoch nur bei einer Entschädigungssumme von weniger als zehn Milliarden Euro zu erreichen.
Rot-Rot-Grün will zudem den Neubau stärken und 100.000 Baugenehmigungen bis 2031 erteilen. Auffällig ist, dass sie keinen Zeitrahmen für die Fertigstellung der Wohnungen nennen. Grundstücke, Bau und Bewirtschaftung erfordern erhebliche Investitionen, die Berlin angesichts seiner angespannten Haushaltslage nicht allein aufbringen kann. Die Stadt wird privates Kapital mobilisieren müssen.
Dafür müssen Bedingungen geschaffen werden, unter denen sich geförderter Wohnungsbau für private Unternehmen lohnt. Berlin könnte Grundstücke, Fördermittel und Planungssicherheit für Neubau und Umbau anbieten. Im Gegenzug müssten die Unternehmen bezahlbaren Wohnraum schaffen und die Mieten langfristig begrenzen. Dass sich mit sozialem Wohnungsbau gutes Geld verdienen lässt, hat Westberlin vor der Wende gezeigt, damals entstanden große Wohnungsbestände durch öffentliche Förderung. Doch während private Investoren profitierten, übernahm die öffentliche Hand erhebliche Kosten und Risiken. Diesen Fehler darf Berlin nicht wiederholen. Die Stadt muss klare Bedingungen stellen: Was bekommt sie für ihr Geld, und wie lange bleiben die Wohnungen bezahlbar?
Dass öffentliche Förderung und wirtschaftliches Interesse zusammengehen können, zeigt Wien.
Über mehr als 100 Jahre hat die Stadt einen großen öffentlichen und gemeinnützigen Wohnungssektor aufgebaut, rund 60 Prozent der Bevölkerung sind dort untergebracht. Der Wohnfonds Wien kauft Grundstücke und schreibt Wettbewerbe aus, bei denen sich Bauträger mit ihren Konzepten bewerben können. Neben den Kosten zählen die Qualität der Architektur, Umweltverträglichkeit und soziale Kriterien. Geförderter Wohnungsbau ist dort keine Versorgung für Bedürftige, sondern eine anspruchsvolle Bauaufgabe für breite Bevölkerungsschichten.
In Deutschland gilt der soziale Wohnungsbau bei privaten Entwicklern dagegen als ungeliebte Auflage, die durch Einnahmen aus teuren, nicht geförderten Wohnungen gegenfinanziert werden muss. Angesichts steigender Boden- und Baukosten geht diese Rechnung immer seltener auf. Um die Kosten für das Grundstück, Baumaterial, Handwerker und Finanzierung zu decken, sind vielerorts Kaltmieten von mehr als 20 Euro pro Quadratmeter im Neubau nötig. Wer soll die bezahlen?
Auch Berlin sollte die Wohnraumversorgung als politische Aufgabe für alle begreifen. Ein breites Angebot bezahlbarer Wohnungen für unterschiedliche Einkommensgruppen kann dabei helfen, sozial gemischte Stadtteile zu erhalten.
Die größte Stellschraube liegt in der Bodenpolitik. Wenn eine Kommune Baurecht schafft, Straßen ausbaut, Leitungen verlegt und Schulen errichtet, steigen automatisch die Grundstückswerte. Davon profitieren vor allem private Eigentümer, obwohl die Allgemeinheit die Investitionen getätigt hat. Wie Wien und Ulm verfügt Berlin inzwischen über einen Bodenfonds, der Flächen vorausschauend erwerben und entwickeln soll. An Instrumenten mangelt es also nicht. Die Verantwortlichen müssten sie nur strategisch einsetzen.
Wohnungen schaffen, ohne neu zu bauen
Am schnellsten ließe sich die Wohnungsnot allerdings lindern, wenn vorhandene Flächen besser genutzt würden. Laut dem Immobilienberater JLL standen im zweiten Quartal 2026 in Berlin rund 1,98 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer – rein rechnerisch entspräche das etwa 30.000 Wohnungen mit jeweils 65 Quadratmetern. Bestehende Gebäude umzubauen, spart zudem Baumaterial und vermeidet CO₂-Emissionen, die bei Abriss und Neubau entstehen würden. Der Hebel ist groß, denn der Gebäude- und Bausektor ist weltweit für beinahe 40 Prozent der Emissionen verantwortlich.
Dass solche Umnutzungen in größerem Umfang möglich sind, beweist Brüssel seit Jahren. Allein zwischen 2021 und 2022 wurden dort Umnutzungen von knapp 300.000 Quadratmetern Bürofläche genehmigt.
In Berlin kann es für Eigentümer hingegen attraktiver sein, Büros leer stehen zu lassen, statt sie in Wohnungen umzunutzen. Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich von den erwarteten Mieteinnahmen ab. Da Wohnungsmieten meist niedriger sind als Büromieten, kann ein Umbau den Wert des Gebäudes senken. Das wiederum kann bestehende Kredite gefährden und die Finanzierung weiterer Projekte erschweren. Wer auf höhere Mieten oder einen lukrativen Verkauf spekuliert, wartet deshalb unter Umständen lieber ab.
Linke, Grüne und SPD wollen die Umnutzung leer stehender Büros nun fördern und prüfen die Einrichtung einer Umbauagentur. Ein sinnvoller Schritt, dessen Erfolg allerdings davon abhängt, ob wirtschaftliche und baurechtliche Hindernisse abgebaut werden. Helfen können etwa Zuschüsse, Steuervergünstigungen und vereinfachte Genehmigungsverfahren. Besonders der Schallschutz ist eine erhebliche Herausforderung für die Umnutzung. So verlangen Behörden mitunter, dass Schlafzimmer selbst bei gekipptem Fenster vor Lärm geschützt sind. An lauten Straßen erfordert das teure Spezialfenster. Niemand will den Lärmschutz abschaffen, doch bei bestehenden Gebäuden müssen pragmatische Lösungen zulässig sein.
Wohnraum ließe sich auch erschließen, wenn Wohnungen nicht zweckentfremdet würden.
Berlin hat zwar ein Gesetz gegen längeren Leerstand und die unerlaubte Vermietung als Ferienunterkunft. Doch was nützt ein Verbot, wenn die Behörden nicht wissen, welche Wohnungen leer stehen, und Verstöße nicht wirksam kontrollieren können? Die offizielle Zahl von 40.500 Wohnungen, die der Zensus 2022 erfasst hat, ist laut Einschätzungen von Brancheninsidern deutlich zu niedrig. Die Behörden kommen mit der Erfassung kaum hinterher.
Wie sich mit überschaubarem Aufwand ein besserer Überblick gewinnen lässt, zeigt Landau in der Pfalz. Dort führte die Stadt unter Oberbürgermeister Dominik Geißler (CDU) 2024 eine Auskunftspflicht ein. Zusammen mit dem Grundsteuerbescheid erhielten die Eigentümer einen Fragebogen, den sie auch online beantworten konnten. Innerhalb eines Jahres wurde bislang nicht erfasster Leerstand im Umfang von rund 2,7 Prozent des gesamten Wohnungsbestands gemeldet. Bei mehr als zwei Millionen Wohnungen in Berlin hätte eine vergleichbare Erfassung sicherlich einen erheblichen Effekt.
Auch der bereits bewohnte Bestand ließe sich effizienter nutzen.
Ältere Menschen, die aus einer großen in eine kleinere Wohnung ziehen möchten, sollten nicht mit einer höheren Miete bestraft werden. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen könnten einen Wohnungstausch zu vergleichbaren Mietkonditionen ermöglichen. Große Wohnungen und Einfamilienhäuser könnten geteilt oder um Einliegerwohnungen ergänzt werden. Vielerorts ließe sich auf diese Weise schneller und günstiger zusätzlicher Wohnraum schaffen als durch Neubau.
Und was ist mit Tempelhof?
2014 entschieden sich die Berliner in einem Volksentscheid dafür, das Tempelhofer Feld unbebaut zu lassen. Die Freifläche ist für das Stadtklima, die Stadtnatur und das öffentliche Leben von großer Bedeutung. Eine Bebauung der Randflächen haben Linke, Grüne und SPD nun ausgeschlossen.
Doch zum ehemaligen Flughafenareal gehören auch bislang nicht zugängliche Flächen. Allein das Flughafengebäude umfasst rund 300.000 Quadratmeter Grundfläche. Warum sollte man nicht genauer untersuchen, welche Teile sich umnutzen lassen? Wenn Berlin neue Flächenversiegelungen vermeiden will, wie die Sondierungen festgehalten haben, muss die Stadt bereits versiegelte Flächen besser nutzen. Zum Beispiel die, die außerhalb des geschützten Feldes liegen. Dort könnten Tausende gemeinwohlorientierte Wohnungen entstehen, ohne die öffentliche Nutzung des Tempelhofer Feldes einzuschränken. Langfristig sollten die provisorischen Unterkünfte für Geflüchtete auf dem Flughafengelände durch ein dauerhaftes Wohnquartier mit bezahlbaren Wohnungen für die Betroffenen und andere Menschen ersetzt werden.
Auch Linken-Wähler wollen verstanden werden
Die Wohnungskrise zeigt, wie schwer es der Berliner Politik bisher gefallen ist, unterschiedliche Interessen zusammenzubringen. Dabei liegen die Ziele der Parteien oft näher beieinander, als die Auseinandersetzungen vermuten lassen. Wenn ein CDU-SPD-Senat im großen Stil Wohnungen zurückkauft, um den öffentlichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu stärken, verfolgt er zumindest teilweise dasselbe Ziel wie die Befürworter der Vergesellschaftung. Mit ihrer Einigung haben Linke, Grüne und SPD nun einen Weg aufgezeigt, der über den Eigentumsstreit hinausführt.
Kaum ein anderes politisches Problem greift so unmittelbar in das Leben der Menschen ein und birgt so viel gesellschaftlichen Sprengstoff wie die Wohnungskrise. Doch sie ist lösbar. Dass eine neue Berliner Regierung sie in den Griff bekommen könnte, traut man sich kaum auszumalen. Aber wäre das nicht der beste Beweis dafür, dass Politik etwas verändern kann und Demokratie funktioniert?
Mike Schäfer 16. Okt.
Konzernweit kommen sie nicht einmal auf 60 % der Neubauten wie landeseigene Wohnungsunternehmen allein in Berlin bauen.
Ist klar: denn ist das Angebot knapp können Menschen nicht ausweichen, müssen hohe Mieten und schlechte Instandhaltung hinnehmen.
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